Типичная ситуация: покупатель выбирает квартиру за $410 000, вносит задаток, а оценщик определяет рыночную стоимость в $370 000. Для гражданства такой объект не подходит, а задаток уже уплачен. Чтобы этого не случилось, разберёмся, что такое оценочный отчёт, сколько он стоит и на чём чаще всего «спотыкаются» объекты.
- Оценка для гражданства: 59 400 ₺ для жилья до 149 м², 63 000 ₺ от 150 м² — с НДС.
- Оценка при покупке для ВНЖ: от 39 600 до 44 000 ₺ в зависимости от площади — с НДС.
- $400 000 можно собрать из нескольких объектов с тапу — жилых или коммерческих. На каждый делается отдельная оценка.
- Заказывает собственник через портал Web Tapu, оплачивает покупатель.
- Для гражданства считается сумма по оценке, а не цена в договоре — она должна быть не ниже $400 000.
Что такое оценочный отчёт
Оценочный отчёт (по-турецки değerleme raporu, в разговоре — «экспертиза») — официальный документ о рыночной стоимости объекта. Его составляет оценочная компания с лицензией Совета по рынкам капитала Турции (SPK).
Заявка на оценку, сам отчёт и подтверждение суммы инвестиции проходят через систему Земельного кадастра Турции (Tapu). Отчёт фиксируется в государственной системе и проверяется: завышенные оценки сегодня — одна из главных причин отзыва гражданства.
Главное правило: для гражданства учитывается стоимость по оценке. Если в отчёте меньше $400 000, объект не подходит, даже если по договору вы заплатили больше. Если объектов несколько, считается сумма их оценок.
Кто заказывает и кто платит
Это самый частый вопрос покупателей. Заказать оценку может только собственник объекта — продавец или застройщик. Заявка подаётся через государственный портал Web Tapu (раздел «Değerleme İşlemleri» — «Оценка»). Покупатель-иностранец сам подать заявку не может, но оплачивает отчёт, как правило, именно он.
На практике это выглядит так: вы договариваетесь с продавцом о цене, продавец подаёт заявку в Web Tapu, вы оплачиваете оценку, а готовый отчёт появляется в системе. Поэтому порядок действий и сроки оценки стоит обсудить с продавцом заранее — ещё до задатка.
Когда оценка нужна
- Покупка под гражданство — обязательно. Оценка должна быть не ниже $400 000.
- Покупка для ВНЖ (икамета) — оценка тоже делается. Порог для ВНЖ через недвижимость — $200 000 по всей Турции. Коммерческая недвижимость для ВНЖ не подходит.
Можно ли собрать $400 000 из нескольких объектов
Да. Гражданство можно получить не только за одну квартиру: сумму в $400 000 можно набрать из нескольких объектов — жилых, коммерческих или их сочетания. Условия:
- у каждого объекта есть оформленное тапу — право собственности уже зарегистрировано;
- продавец — гражданин Турции или турецкая компания, в том числе застройщик;
- объект никогда не принадлежал иностранцам;
- суммарная стоимость по оценке — не ниже $400 000.
Два практических момента. Во-первых, оценка делается на каждый объект отдельно, поэтому расходы на экспертизу умножаются: за две квартиры до 149 м² вы заплатите 2 × 59 400 ₺. Во-вторых, стоимость в каждом отчёте должна соответствовать реальной рыночной цене. Попытка «дотянуть» до порога завышенной оценкой одного из объектов ведёт к отказу или к отзыву гражданства позже.
А вот набрать сумму из нескольких предварительных договоров на строящиеся объекты без тапу нельзя — подробнее в причине №3 ниже.
Сколько стоит оценочный отчёт в 2026 году
| Цель покупки | Площадь объекта | Стоимость отчёта (с НДС) |
|---|---|---|
| Гражданство | жильё до 149 м² | 59 400 ₺ |
| Гражданство | от 150 м² | 63 000 ₺ |
| ВНЖ (икамет) | зависит от площади | 39 600 – 44 000 ₺ |
Цены — по моей практике на октябрь 2026 года, НДС (KDV) включён, отдельно доплачивать не нужно. Ценовая категория зависит от диапазона площади, который собственник выбирает в заявке (например, «жильё 1–149 м²»). Тарифы пересматриваются, поэтому перед сделкой стоимость стоит уточнить.
Как проходит оценка
- Вы выбираете объект и фиксируете его бронью или предварительным договором.
- Собственник подаёт заявку в Web Tapu. В ней он указывает:
- цель оценки — для гражданства это «Vatandaşlığa Konu Satış» (продажа для получения гражданства). От цели зависят тип отчёта и его стоимость, поэтому ошибка здесь может стоить повторной оценки;
- тип объекта (жильё или коммерческая недвижимость) и диапазон площади;
- площадь брутто и нетто — по документам на объект.
- Выбирается оценщик: система назначает его автоматически, либо собственник выбирает компанию сам из списка лицензированных.
- Покупатель оплачивает отчёт.
- Оценщик выезжает на объект и проверяет документы: тапу, разрешение на эксплуатацию (iskan) или статус строительства, обременения. Стоимость сравнивается с реальными сделками по похожим объектам.
- Статус заявки и готовый отчёт видны в Web Tapu. На основе отчёта подтверждается сумма инвестиции.
Важный нюанс по срокам: между подтверждением суммы инвестиции и подачей документов на гражданство должно пройти не больше 6 месяцев. Если подача затянется, оценку придётся обновлять — и оплачивать повторно.
6 причин, почему объект не проходит под гражданство
1. Рыночная оценка ниже $400 000
Цена у застройщика или в объявлении бывает выше рынка, а оценщик опирается на реальные сделки. Самые рискованные — объекты «впритык», за $400–420 тысяч. Если объектов несколько, «впритык» опасна их общая сумма: достаточно, чтобы один из них оценили ниже ожидаемого.
2. На объекте ипотека или долг
Сумма обременения вычитается из стоимости. Квартира за $450 000 с ипотекой в $100 000 для гражданства «стоит» $350 000.
3. Сумма собрана из предварительных договоров без тапу
Несколько объектов с оформленным тапу — можно. А вот набрать $400 000 из нескольких предварительных договоров на строящиеся объекты, по разъяснениям юристов, с 2023 года нельзя.
4. Оплата не через турецкий банк
Деньги должны пройти через турецкий банк с оформлением документа о покупке валюты (Döviz Alım Belgesi). Наличные расчёты не засчитываются.
5. Объект раньше принадлежал иностранцу
Для гражданства подходит только недвижимость, которая принадлежит гражданам Турции или турецким компаниям и никогда не принадлежала иностранцам. Отдельно запрещена схема, когда объект ваших родственников первой степени переоформляют на турецкого гражданина или компанию, а потом продают вам.
6. Цифры в документах не совпадают
Цена в тапу, сумма банковских переводов и стоимость в отчёте должны быть согласованы. В 2026 году налоговая служба и Tapu активно сверяют эти данные, и любое расхождение вызывает вопросы.
Почему в 2026 году это особенно важно
В 2026 году МВД Турции сообщило об отмене или отзыве гражданства у 6 134 иностранцев. Часть этих дел связана с завышенными оценками и фиктивными сделками. Честная оценка — это гарантия, что паспорт не отзовут через год или два.
Как не потерять задаток: 4 правила
- Не вносите задаток, пока не проверена ориентировочная рыночная стоимость объекта.
- Выбирайте объект с запасом 10–15% к порогу в $400 000.
- Проверяйте тапу на ипотеку, аресты и другие обременения до оплаты.
- Пропишите в договоре возврат задатка, если оценка окажется ниже $400 000.
Проверю ваш объект до задатка — бесплатно
Тапу, обременения, застройщик и ориентировочная рыночная стоимость: скажу, пройдёт ли объект оценку под гражданство, до того как вы внесёте деньги.
Написать в WhatsApp или оставить заявку на сайтеЧастые вопросы
Сколько стоит оценочный отчёт для гражданства Турции в 2026 году?
По моей практике на октябрь 2026 года — 59 400 лир для жилья площадью до 149 м² и 63 000 лир для объекта от 150 м², НДС уже включён. Тарифы пересматриваются, поэтому перед сделкой стоимость стоит уточнить.
Кто заказывает и кто оплачивает оценку?
Заявку подаёт собственник объекта — продавец или застройщик — через государственный портал Web Tapu. Покупатель сам подать заявку не может, но оплачивает отчёт, как правило, он.
Можно ли получить гражданство Турции, купив несколько объектов?
Да. Сумму в $400 000 можно набрать из нескольких жилых или коммерческих объектов, если у каждого есть тапу, продавец — гражданин Турции или турецкая компания, а объекты никогда не принадлежали иностранцам. Оценка делается на каждый объект отдельно, и её результат должен соответствовать реальной рыночной цене.
Можно ли выбрать оценочную компанию?
Да, но только из списка компаний с лицензией Совета по рынкам капитала Турции (SPK). В Web Tapu собственник либо выбирает оценщика сам, либо доверяет системе автоматическое назначение. Готовый отчёт в любом случае загружается в государственную систему и проверяется.
Что будет, если оценка окажется ниже цены покупки?
Для гражданства учитывается стоимость по оценке, а не цена в договоре. Если в отчёте меньше $400 000 (или сумма оценок нескольких объектов меньше этой цифры), под гражданство покупка не подходит, даже если вы заплатили больше. Поэтому важно проверить рыночную стоимость до задатка.
Нужна ли оценка при покупке квартиры для ВНЖ?
Да. По моей практике она стоит от 39 600 до 44 000 лир в зависимости от площади, НДС включён. Для ВНЖ через недвижимость стоимость объекта должна быть не ниже $200 000, а коммерческая недвижимость для ВНЖ не подходит.
Статья отражает практику и нормы на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией. Требования программы гражданства могут меняться — перед сделкой уточняйте актуальные условия.